Nhiều dự án xin điều chỉnh quy hoạch để thêm tầng, tăng diện tích đất xây dựng tạo ra sự ngột ngạt cho đô thị. Ảnh: Dũng Minh
Siêu lợi nhuận
Theo chia sẻ của các chuyên gia, trước đây có tồn tại việc “phạt cho tồn tại” với mức phạt rất thấp, không đủ tính răn đe, nên vô hình trung đã khiến các chủ đầu tư nhờn luật, tạo thành “thói quen sai phạm”.
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, kiến trúc sư Vũ Quốc An (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) cho biết, chúng ta không phủ nhận những thành quả trong quy hoạch của Hà Nội, nhưng vẫn còn không ít tồn tại, bất cập, mà lỗi lớn nhất là về mặt quản lý, nên mới xuất hiện những sai phạm lớn trên địa bàn như tại Dự án 8B Lê Trực và nhiều dự án khác.
Khi làm quy hoạch, các nhà quy hoạch đã hoạch định rõ ràng, đúng học thuật, mỗi khu được quy định số tầng, diện tích xây dựng phù hợp, khác nhau, nhưng do quản lý có “kẽ hở”, nên để sai phạm xảy ra, làm phá vỡ quy hoạch.
Hơn nữa, các mức phạt vi phạm còn rất thấp, không thấm vào đâu so với lợi nhuận mang lại từ sai phạm, nên nhiều chủ đầu tư cố tình vi phạm để được phạt cho tồn tại. Chẳng hạn, tại Dự án Chung cư 25 Vũ Ngọc Phan, Đống Đa, Hà Nội là dự án chung cư cao 12 tầng, nhưng chủ đầu tư xây vượt 3 tầng, lợi nhuận thu được rất cao.
“Theo quy hoạch, các chỉ số, tỷ lệ trong các khu đô thị được phân bố rất bài bản, nếu quản lý tốt, làm đúng quy hoạch, xây dựng đúng, thì chất lượng đời sống người dân sẽ được nâng cao. Tuy nhiên, trên thực tế thì hoàn toàn ngược lại, dù quy hoạch chỉ cho phép xây dựng 40% quỹ đất, nhưng lại xin lấn lên 60%.
Thực trạng buồn là rất ít dự án làm đúng quy hoạch, hầu hết dự án điều chỉnh quy hoạch theo hướng tăng quỹ nhà lên. Chính vì vậy, các quỹ đất phúc lợi như công viên, vườn cây, trường học… bị cắt xén. Có dự án “chạy” mật độ xây dựng lên đến 70-80%, nên không còn chỗ cho cây xanh, nhiều chung cư ở Hà Nội chỉ có sân thể dục và đường đi lại”, kiến trúc sư Vũ Quốc An phân tích.
Ở một góc độ khác, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, việc cho các chủ đầu tư sử dụng đất trong ngõ, ngách có diện tích chỉ khoảng từ 1.000 – 2.000 m2 để xây dựng dự án bất động sản, nhưng lại xây đến 80% diện tích đất, không có chỗ cho công viên, cây xanh, dẫn đến quy hoạch bị méo mó.
…Quản lý lỏng lẻo
Ngoài siêu lợi nhuận, một trong những lý do nữa khiến việc sai phạm diễn ra tràn lan trên địa bàn Thủ đô là công tác quản lý lỏng lẻo.
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, TS. luật học Trương Vĩnh Khang (Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam) cho biết, trật tự xây dựng thuộc lĩnh vực thuộc quản lý nhà nước, nhưng hiện nay thường xuyên bị sai phạm vì không xử lý triệt để. Hơn nữa, hiện hệ thống thông tin quản lý đất đai với quản lý trật tự xây dựng không đồng bộ, nên khó xử lý, bên nọ đổ cho bên kia và chờ xác minh thì sự đã rồi.
“Một nguyên nhân nữa là sự yếu kém của đội ngũ thực hiện quản lý trật tự xây dựng, ở đây là thanh tra chuyên ngành thuộc Sở Xây dựng Hà Nội. Ngoài ra, còn do việc điều chỉnh quy hoạch theo kiểu “xin-cho”, điển hình như việc cơi nới quy hoạch ở Khu đô thị mới Linh Đàm”, ông Khang nhấn mạnh.
Trao đổi với phóng viên mới đây, đại diện Thanh tra Xây dựng (Sở Xây dựng Hà Nội) cũng thừa nhận, thực tế, thanh tra xây dựng cơ sở còn nhiều kẽ hở về chuyên môn, nghiệp vụ, nên sai phạm vẫn diễn ra và phát hiện muộn.
Ở một góc nhìn khác, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, cái gốc vẫn là vấn đề tổ chức triển khai và điều chỉnh quy hoạch. Chẳng hạn, Quyết định của Thủ tướng năm 2009 quy định rõ khu vực nội đô lịch sử không được xây dựng công trình quá 9 tầng, nhưng các công trình cao tầng vẫn mọc lên, dẫn đến quá tải, lộn xộn. Việc điều chỉnh quy hoạch rất tùy tiện, quy hoạch chi tiết 1/500 mới chỉ đạt 33%, quá thấp so với thực tế phát triển của đô thị.
“Theo tính toán của Bộ Xây dựng, hằng năm sẽ phủ quy hoạch chi tiết khoảng 2 – 3%, thì phải 20 – 30 năm nữa mới hoàn thành và khi quy hoạch chi tiết chưa được phủ kín, sẽ nảy sinh cơ chế xin – cho hoặc vận dụng cụm từ “điểm nhấn kiến trúc” để điều chỉnh. Nhiều người dân cũng dựa thế cơ chế còn chưa hoàn chỉnh để xây dựng vượt phép, sai phép. Xin phép xây 3 tầng thì ít nhất cũng phải làm thêm một tum rồi “ngoảnh đi ngoảnh lại” xây kín thành một phòng. Đó là chưa kể đến các dự án chung cư mi-ni tại Hà Nội cao đến cả chục tầng, nhưng thủ tục đầu tư xây dựng chưa hoàn thiện, thậm chí nhiều trường hợp không phép”, ông Hùng nói.
Theo ông Hùng, trách nhiệm này trước hết thuộc về địa phương, nơi được phân cấp quản lý rõ ràng trong quản lý đầu tư xây dựng. Ngoài ra, còn do cơ quan thực thi không nghiêm túc, cơ quan giám sát buông lỏng.
“Phải khẳng định rằng, công tác đầu tư xây dựng hiện nay là nơi phát sinh nhiều hiện tượng tiêu cực, không thể có chuyện cùng một khu vực bị hạn chế về chiều cao, nơi chấp hành nghiêm túc, nhưng ngay cạnh lại có các công trình cao vút”, TS. Trương Vĩnh Khang chia sẻ.
Một nguyên nhân nữa dẫn đến phá vỡ quy hoạch Hà Nội, theo các chuyên gia, là công tác công khai đấu thầu các dự án xây dựng cũng bộc lộ không ít bất cập. Theo quy định, tất cả thông tin về dự án phải được công khai, minh bạch, nhất là các khu “đất vàng”, nhằm tránh hiện tượng xin – cho. Tuy nhiên, việc đấu giá nhiều khu đất này còn khá mập mờ, dù rằng đến nay, bước đầu đã có một số dự án, khu đất được đấu giá và đem lại nguồn thu cho ngân sách lớn hơn so với dự định ban đầu.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, quy trình đấu giá quyền sử dụng đất đã được ban hành khá đầy đủ và chặt chẽ trên quan điểm đưa giá đất sát với giá thị trường, nhưng việc quản lý hoạt động đấu giá lại là chuyện khác. Việc thành lập những hội đồng định giá là chưa hợp lý, vì thực chất không thể theo sát diễn biến của thị trường bất động sản, giá đất thay đổi liên tục, dẫn đến việc định giá không chính xác.
Ngoài ra, công cụ pháp lý về quy trình đấu giá đã có, nhưng thiếu kiểm tra, giám sát dẫn đến nhiều khu đất đấu giá không dựa trên một tiêu chí nào. Do vậy, lợi ích của giá đất lại “không chảy” về ngân sách.
Về phía cơ quan quản lý, nguyên nhân dẫn tới vi phạm trật tự xây dựng được Sở Xây dựng Hà Nội chỉ ra, là do công tác chỉ đạo điều hành của UBND các quận, huyện, thị xã còn buông lỏng quản lý, thiếu hiệu quả trong việc xử lý vi phạm; đội thanh tra xây dựng còn thiếu tinh thần trách nhiệm.
Ông Nguyễn Thế Hùng, Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội cũng thừa nhận, vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn vẫn còn nhiều. Thời gian qua, dù các cấp chính quyền có cố gắng, có tập trung, nhưng việc thực hiện chưa đạt kết quả như mong muốn. Trong khi những sai phạm cũ chưa được xử lý triệt để, thì những phát sinh mới lại chưa được giải quyết sớm. Vì vậy, diễn biến còn phức tạp.
“Chất lượng của cán bộ quản lý địa bàn, thái độ kiên quyết của chính quyền địa phương trong việc xử lý chưa đạt yêu cầu. Ý thức chấp hành của chủ đầu tư và bộ phận người dân chưa tốt, cố tình vi phạm”, ông Hùng nói.