Hỏi:
Gia đình tôi đang có ý định mua một căn hộ chung cư mini diện tích khoảng 41m2 ở ngõ 195 đường Trần Cung – Từ Liêm – Hà Nội. Chủ đầu tư có cam đoan với tôi là căn hộ này sẽ tách được sổ hồng và đưa tôi xem các giấy tờ của khu đất có căn mà gia đình tôi mua gồm: sổ đỏ của khu đất, giấy phép xây dựng của toà nhà chung cư, giấy chứng nhận an toàn chịu lực.
Và theo quan sát của tôi thì toà nhà chung cư này xây đúng số tầng của giấy phép xây dựng, mỗi tầng có 2 căn khép kín. Tôi xin được hỏi căn hộ tôi mua thuộc chung cư đó có tách được sổ hồng hay không? Và nếu không tách được sổ thì do thiếu những giấy tờ và điều kiện gì? Rất mong được sự tư vấn của các luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
1. Căn cứ pháp lý
– Luật Đất Đai năm 2003;
– Luật Nhà ở năm 2005;
– Thông tư số 01/2009/ TT–BXD ngày 25/02/2009 của Bộ xây dựng quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong dự án đầu tư của tổ chức kinh doanh nhà ở
2. Về hướng giải quyết
Theo ý kiến của chúng tôi bạn đang hiểu lầm giữa sổ đỏ và sổ hồng. Đối với vấn đề bạn đặt ra thì bạn chỉ được “cấp” sổ hồng cho căn hộ của mình thôi do chủ đầu tư có nghĩa vụ lập hồ sơ để cấp sổ hồng cho các chủ sở hữu căn hộ. Ở đây, bạn cần hiểu rõ sổ hồng là giấy chứng nhận nhà ở, còn sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở; do đó không thể gọi là “tách” sổ hồng được.
Căn cứ theo Điều 1 Thông tư số 01/2009/TT-BXD quy định:
“Điều 1. Trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho Bên mua và hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu khi mua căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng
1. Tổ chức kinh doanh nhà ở (Bên bán) có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho Bên mua căn hộ nhà chung cư.
2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư bao gồm hồ sơ cơ sở và hồ sơ từng căn hộ nhà chung cư.
2.1. Trong thời gian 30 ngày kể từ ngày nhà chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng, tổ chức kinh doanh nhà ở (Bên bán) phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận hồ sơ cơ sở của nhà chung cư.
Hồ sơ cơ sở được lập chung cho tất cả các căn hộ, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, bao gồm:
a) Các giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư sau đây:
– Bản sao quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;
– Bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 của dự án (trường hợp không có bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch này thì phải có bản sao thoả thuận tổng mặt bằng của khu đất có nhà chung cư);
b) Một trong các giấy tờ về đất xây dựng nhà chung cư:
– Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Quyết định giao đất và các chứng từ xác nhận đã nộp tiền sử dụng đất (trừ trường hợp được miễn hoặc được chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật);
c) Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở:
Sử dụng bản vẽ mặt bằng hoàn công phần kiến trúc hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng phần kiến trúc phù hợp với hiện trạng nhà ở (mà không phải đo vẽ lại), bao gồm: bản vẽ mặt bằng xây dựng của ngôi nhà chung cư, bản vẽ mặt bằng của tầng nhà có căn hộ; trong trường hợp bản vẽ mặt bằng của tầng nhà không thể hiện rõ kích thước của căn hộ thì phải có bản vẽ mặt bằng của căn hộ đó. Bản vẽ này là căn cứ để cơ quan cấp giấy chứng nhận thể hiện sơ đồ nhà ở trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
d) Danh mục các căn hộ và các phần sở hữu riêng đề nghị cấp giấy chứng nhận
2.2. Trong thời gian 30 ngày kể từ khi các chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu phần sở hữu riêng hoàn thành thanh toán tiền mua theo hợp đồng mua bán, tổ chức kinh doanh nhà ở (Bên bán) phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận hồ sơ của từng căn hộ, bao gồm các giấy tờ sau:
a) Đơn đề nghị cấp mới giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo mẫu quy định tại Phụ lục số 1 của Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng có chữ ký của Bên mua căn hộ và xác nhận của Bên bán;
b) Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư hoặc phần sở hữu riêng do hai bên ký kết; biên bản bàn giao, thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư hoặc phần sở hữu riêng nhà chung cư và biên lai thu các khoản nghĩa vụ tài chính của Bên mua liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận. (Trường hợp Bên mua tự thực hiện việc nộp nghĩa vụ tài chính thì giao biên lai này cho Bên bán để đưa vào hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận);
c) Bản sao văn bản xác nhận của sàn giao dịch bất động sản về căn hộ đã được giao dịch qua sàn theo mẫu tại Phụ lục số 4 kèm theo Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
3. Trong trường hợp người mua căn hộ nhà chung cư đã thanh toán hết tiền mua nhà trước thời điểm lập hồ sơ cơ sở quy định tại điểm 2.1 khoản 2 Điều này thì hồ sơ cơ sở và hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận từng căn hộ được lập và nộp đồng thời cho cơ quan cấp giấy chứng nhận. Cơ quan cấp giấy chứng nhận có trách nhiệm hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu cho căn hộ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 49 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ”
Vì vậy, bạn sẽ được cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư của mình do chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục.
Ý kiến bổ sung:
Căn cứ pháp lý: Luật Đất đai năm 2003
Bạn thân mến, trường hợp của bạn, để có được sổ đỏ về căn hộ chung cư đó, bạn phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đối với việc chuyển nhượng căn hộ chung cư. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết là UBND quận, huyện nơi có khu chung cư đó.
Trước hết, cả hai bên – bên bạn (bên nhận chuyển nhượng) và bên chủ căn hộ chung cư ( bên chuyển nhượng) phải chuẩn bị các giấy tờ sau: Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước).
– Bên chuyển nhượng cần các giấy tờ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. CMND + Hộ khẩu + Giấy đăng ký kết hôn + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Giấy tờ ủy quyền theo quy định của pháp luật (nếu có).
– Bên nhận chuyển nhượng cần các giấy tờ: CMND + Hộ khẩu
Sau khi các bên chuẩn bị xong hồ sơ thì bạn cần thực hiện như sau:
- Bước 1: Bạn và bên chuyển nhượng đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng
(Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân).
- Bước 2: Kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính tại UBND quận/huyện nơi có khu nhà chung cư đó
Thời hạn có thông báo nộp thuế là 10 ngày. Sau khi có thông báo thì bạn nộp tiền thuế vào ngân sách nhà nước. (Thuế thu nhập cá nhân: 2 %; thuế trước bạ: 0,5 %)
Hồ sơ bạn cần đáp ứng các yêu cầu sau: Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua – bên bạn ký). Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên chuyển nhượng ký). Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền). CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên bạn và bên chuyển nhượng (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
- Bước 3: Kê khai sang tên tại UBND quận/huyện nơi có nhà chung cư đó
Hồ sơ bạn cần có: Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản do bên chuyển nhượng ký); bên bạn có thể ký thay nếu có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên bạn thực hiện thủ tục hành chính. Hợp đồng chuyển nhượng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc). Giấy nộp tiền vào nhân sách nhà nước (bản gốc).Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bạn .
Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, bạn và bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
Bạn cần lưu ý là : Trường hợp bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bạn để thực hiện nghĩa vụ tài chính.